¿Se puede vender una casa con daño por incendio en Chicago tal como está?
Sí. Puede venderla antes de cualquier reparación, con el daño divulgado. Tres cosas definen la venta: el reclamo del seguro, el formulario de divulgación de Illinois y la Ciudad de Chicago, que puede tratar un edificio dañado o vacío como un problema de código y de vacancia.
¿Perderé dinero del seguro si vendo antes de reconstruir?
Muchas veces, sí. En una <strong>póliza de costo de reemplazo</strong>, la aseguradora paga primero el <strong>Valor Real en Efectivo (ACV)</strong> y retiene la depreciación recuperable hasta que las reparaciones estén hechas. Con muchas pólizas, si vende tal como está en lugar de reconstruir, <strong>puede no recibir esa retención</strong>; revise lo que dice su póliza. Si su prestamista figura como beneficiario de pérdidas en la póliza, el cheque del reclamo normalmente se emite a nombre de usted y del prestamista en conjunto, y el prestamista a menudo quiere que se aplique a la liquidación del préstamo al cierre.
¿Tengo que divulgar el incendio a un comprador en Chicago?
Para la mayoría de las casas, sí. La Ley de Divulgación de Propiedad Residencial de Illinois exige un informe por escrito de los defectos materiales conocidos, <strong>incluido el daño por incendio</strong>, y vender “tal como está” no lo elimina (765 ILCS 77/35). Usted le entrega el informe al comprador antes de que se firme el contrato (765 ILCS 77/20). La Ley cubre viviendas de una a cuatro unidades, condominios y cooperativas (765 ILCS 77/5) y exime algunas transferencias, como las ventas ordenadas por un tribunal y las ventas de sucesiones por un fiduciario (765 ILCS 77/15).
¿Qué puede hacer la Ciudad de Chicago con un edificio dañado por incendio?
Un edificio dañado puede atraer violaciones del Departamento de Edificios. Un <strong>aviso 80</strong> envía las condiciones peligrosas o riesgosas al Tribunal de Circuito (Ciudad de Chicago, Building Code Violation Enforcement). La mayoría de las violaciones al código de edificación tienen una multa de <strong>$500 a $1,000</strong>, algunas tienen más, y cada día que una violación continúa puede contar como una infracción separada (Código Municipal de Chicago 14A-3-302.1, 14A-12-1203). Cuando la Ciudad paga para reparar o demoler un edificio peligroso, ese costo puede convertirse en un gravamen por delante de la hipoteca, solo detrás de los impuestos (14A-3-313.5.2). Vender no borra las violaciones de su tiempo como propietario (14A-3-301.2), así que infórmele al comprador de cada aviso y número de caso. La <a href="/sell-house-with-code-violations-chicago">guía de violaciones al código en Chicago</a> cubre las vías de cumplimiento en detalle.
La casa ha estado vacía desde el incendio. ¿Eso cambia algo?
Puede que sí. Un edificio vacante en Chicago tiene que registrarse ante la Ciudad dentro de los 30 días después de quedar vacante, y un edificio residencial vacante necesita un seguro de responsabilidad civil de al menos <strong>$300,000</strong> (Código Municipal de Chicago 13-12-125). En un edificio de menos de 10 unidades, no cuenta como vacante si usted piensa volver a vivir allí dentro de seis meses (Ciudad de Chicago, Vacant Buildings FAQ). Toda venta en Chicago también necesita un Certificado de Pago Total de agua y alcantarillado antes de que se emitan las estampillas de transferencia de la Ciudad (Departamento de Finanzas de la Ciudad de Chicago).
Las cuentas claras de una casa con daño por incendio en Chicago
Reconstruir para cobrar la depreciación retenida significa permisos, contratistas e inspecciones, con un cheque del reclamo que su prestamista puede controlar. Mientras tanto, los impuestos, el seguro y cualquier costo de edificio vacante siguen corriendo sobre una casa en la que nadie puede vivir, y una violación abierta puede sumar multas mientras espera.
Vender tal como está con el daño divulgado (765 ILCS 77/35) cambia la retención incierta por una fecha de cierre fija. El comprador calcula las reparaciones en su precio y toma la casa tal como se encuentra.
Díganos su aseguradora, si el prestamista tiene retenido el cheque del reclamo y si la casa está vacante, para que, si la casa encaja, cualquier oferta parta de la casa que realmente tiene. Sin presión, sin compromiso.
