Fair Home Cash en resumen
Fair Home Cash hace ofertas en efectivo por casas en todo el país, con enfoque en Chicago e Illinois, en cualquier condición: tal como están, sin tarifas ni comisiones, y el vendedor elige la fecha de cierre.
- Dónde: en todo el país, con enfoque en las 77 áreas comunitarias de Chicago, los suburbios (condados de Cook, DuPage, Lake, Will, Kane y McHenry) y el resto de Illinois.
- A quién ayuda: propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria, atrasados en los impuestos a la propiedad, que venden una casa heredada o en sucesión, o que lidian con inquilinos, infracciones del código, daños por incendio, un divorcio, una casa vacía o reparaciones que no pueden pagar.
- Costo para el vendedor: $0. Sin tarifas, sin comisiones, sin reparaciones, sin limpieza.
- Plazos: una vez que el vendedor acepta una oferta y el título está limpio, el cierre a menudo puede ocurrir en 7 a 28 días, en la fecha que el vendedor elija.
- Cierre: a través de una compañía de título o un abogado de bienes raíces con licencia.
- Contacto: (773) 717-5643, abierto 24/7, hello@fairhomecash.com, o fairhomecash.com/offer.
Fair Home Cash hace ofertas en efectivo por casas en todo el país, con enfoque en Chicago e Illinois, y cierra en una compañía de título con licencia. Las ofertas están sujetas a inspección y a los términos finales del contrato.
Dos relojes corren al mismo tiempo en el condado de Cook
La mayoría de los propietarios de Chicago cree que solo está lidiando con la hipoteca. Después se entera del lado fiscal. Cuando el impuesto predial del condado de Cook queda sin pagar, la Tesorería del condado ofrece esa deuda a compradores privados en la subasta anual de impuestos. La próxima está programada para el 15 de diciembre de 2026 y cubre los impuestos atrasados del año tributario 2023. Los compradores compiten por la tasa de interés que van a cobrar y, si la deuda no se redime a tiempo, pueden pedirle al tribunal que subaste la propiedad y, según una ley estatal de 2026, es posible que usted pueda reclamar el dinero que quede después de pagar los impuestos y los cargos. Eso no tiene nada que ver con su banco. Usted puede estar negociando un plan de pagos con su prestamista y aun así perder la propiedad frente a un comprador de impuestos.
Para una vivienda de una a seis unidades, la ley de Illinois (35 ILCS 200/21-350, reformada por la P.A. 104-553) en general le da al dueño tres años para redimir cuando los impuestos se vendieron a partir del 10 de julio de 2026, y dos años y medio cuando se vendieron antes; una propiedad no agrícola desocupada tiene un año. Pida a la Secretaría del condado su fecha exacta. La oficina de la Secretaría del condado de Cook (Cook County Clerk) prepara un cálculo del costo de redención y ofrece un servicio de ayuda legal sobre redención de impuestos. Una venta liquida la deuda con el dinero de la venta al cierre.
La parte judicial
Illinois obliga a su prestamista a demandarlo antes de poder vender su casa. Una vez que a usted lo notifican, la ley de ejecuciones hipotecarias de Illinois le da 90 días para restablecer el préstamo pagando lo atrasado más los costos (735 ILCS 5/15-1602). Después tiene derecho a redimir, pagando el total, hasta lo que ocurra más tarde: siete meses después de la notificación o tres meses después de la sentencia (735 ILCS 5/15-1603). Ese derecho termina antes de la venta judicial. El Programa de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias del Tribunal de Circuito del condado de Cook ofrece asesoría de vivienda y ayuda legal gratuitas a los propietarios que ya fueron notificados; su línea de ayuda es el (855) 452-2637. Los intereses y los cargos se suman a lo que usted debe todo el tiempo que dura el caso, así que tiene más opciones antes de que se presente la demanda, o al principio, que cerca del final. Si vende entonces, usted elige la fecha y se queda con lo que reste. La cronología de ejecución hipotecaria en el condado de Cook muestra cada paso.
Ladrillo viejo y prestamistas exigentes
Según los perfiles comunitarios de CMAP, el año de construcción mediano de las viviendas de Chicago es 1953, y el 38.8 por ciento de las viviendas de la ciudad se construyó antes de 1940. Esos bungalows, two-flats y greystones tienen carácter de verdad. Los prestamistas son menos sentimentales. Un comprador con préstamo FHA, VA o convencional trae un tasador y un inspector, y la pintura descascarada, el cableado viejo o una grieta en los cimientos pueden convertirse en una lista de reparaciones que hay que terminar antes de que el préstamo se desembolse. Además, toda vivienda construida antes de 1978 exige el folleto de plomo de la EPA, la declaración de plomo del vendedor y un plazo de 10 días para que el comprador haga pruebas. Una compra en efectivo de Fair Home Cash no tiene tasación ni lista de reparaciones de un prestamista hipotecario. Tomamos la casa tal como está y nos encargamos de todo después del cierre.
Una ciudad, muchos mercados
Chicago no se mueve como un solo mercado, y los datos públicos lo muestran. El Instituto de Estudios de Vivienda de la Universidad DePaul registra cada venta residencial y cada demanda de ejecución hipotecaria por área comunitaria:
- Quién compra. Las empresas hicieron el 17.3 por ciento de las compras residenciales de Chicago en 2025. En West Garfield Park hicieron el 44.4 por ciento de las compras de casas unifamiliares. En Portage Park, el 12.6 por ciento.
- Historial de ejecuciones. El 22.0 por ciento de las propiedades residenciales de Chicago tuvo al menos una demanda de ejecución hipotecaria entre 2005 y 2023. En West Englewood fue el 51.9 por ciento. En Portage Park, el 20.0 por ciento.
- Volumen de ventas. DePaul contó 27,751 ventas residenciales en Chicago en 2025, frente a 45,792 en 2021. Menos ventas significa menos comparables en los que pueda apoyarse un tasador.
Los impuestos sobre la propiedad siguen el mismo patrón. La Tesorería del condado de Cook informó que la factura residencial mediana de Chicago subió 16.7 por ciento en el año tributario 2024, a $4,457, mientras que la factura mediana de los propietarios en West Garfield Park subió casi $2,000, o 133 por ciento, y la de North Lawndale casi $1,900, cerca de 99 por ciento. En el año tributario 2025, facturado en 2026, la Tesorería informa que la factura mediana de los propietarios de Chicago subió otro 3.2 por ciento, a $4,597.
Seis condados, seis calendarios distintos
Chicagoland no termina en los límites de la ciudad. El área metropolitana abarca los condados de Cook, DuPage, Lake, Will, Kane y McHenry, y cada uno lleva su propio calendario de impuestos, su propia lista de casos de ejecución hipotecaria y su propio ritmo de subasta. Una casa en Cicero o en Harvey enfrenta el mismo sistema de venta de impuestos del condado de Cook que una en Chatham. Una en Joliet corre por el tribunal del condado de Will; una en Aurora puede caer en el condado de Kane o en el de DuPage según la calle; una en Waukegan está en el condado de Lake. Los plazos legales del estado son los mismos, pero la fecha en que a usted le toca y la rapidez con la que avanza su expediente dependen del condado. Si está haciendo cuentas contra un calendario, vale la pena confirmar de qué condado se trata antes que cualquier otra cosa.
Lo que de verdad se lleva a casa
Vender una casa de Chicago por la vía normal tiene una lista de costos fácil de verificar:
- Timbres de transferencia. El estado de Illinois cobra $0.50 y el condado de Cook $0.25 por cada $500 del precio; la Secretaría del condado de Cook indica que ambos corresponden al vendedor. Chicago cobra $3.75 por cada $500, que en general paga el comprador, más $1.50 por cada $500 para la CTA, que en general paga el vendedor.
- Certificados de la ciudad. Un certificado de pago total (Full Payment Certificate) que muestra que la cuenta de agua está pagada ($50) y, para un edificio de cinco unidades o menos, un certificado de cumplimiento de zonificación que certifica el número legal de unidades ($120). Chicago no emite los timbres de transferencia sin el certificado del agua.
- Comisión y gastos de cierre. Lo que usted negocie con un agente, más los cargos de título y de abogado.
- Costos de mantenimiento. Con la factura mediana de $4,597 del año tributario 2025, solo el impuesto predial suma unos $383 al mes mientras la casa espera comprador, sin contar seguro ni servicios.
- Reparaciones. Lo que el inspector y el tasador de un comprador con financiamiento pongan en la lista.
Cuando Fair Home Cash compra, nosotros pagamos los gastos de cierre y el impuesto de transferencia, incluida la parte del vendedor, y no hay comisión. Una oferta en efectivo suele ser una cifra anunciada más baja que una venta tradicional, eso no está en discusión. Lo que usted compara es lo que le queda neto, la certeza y la fecha, y cuando la casa necesita reparaciones que un comprador con préstamo no puede asumir, la venta directa muchas veces queda más cerca de lo que sugiere la cifra anunciada. Haga las dos cuentas.
Datos de Chicago que usted puede verificar
Todo lo anterior se puede comprobar en registros públicos. Aquí es donde buscar.
- Su situación fiscal. La Tesorería del condado de Cook publica las fechas de pago y la subasta de impuestos del 15 de diciembre de 2026. La Secretaría del condado de Cook prepara cálculos de redención si los impuestos se vendieron.
- Las infracciones de su edificio. El Departamento de Edificios publica las infracciones por dirección, con su estado y los comentarios del inspector, en el conjunto de datos de infracciones de edificios del portal de datos de Chicago.
- Cómo clasifica su propiedad la Oficina del Asesor (Assessor). Los datos de parcelas del Asesor muestran la clase de cada PIN: 2-03 para una casa de un piso de 1,000 a 1,800 pies cuadrados, 2-11 para un edificio de dos a seis apartamentos, 2-99 para una unidad de condominio, 1-00 para un terreno baldío.
- Sus exenciones. La página de exenciones del Asesor explica la exención del propietario y la de personas mayores, que solo aplican mientras el dueño vive en la casa, y el congelamiento para personas mayores, que hay que solicitar cada año.
- Ayuda con una ejecución hipotecaria. El Programa de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias del Tribunal de Circuito, (855) 452-2637.
- Sucesiones. La División de Sucesiones del Tribunal de Circuito está en el piso 18 del Daley Center; la oficina de sucesiones de la secretaría, en el piso 12, atiende en el (312) 603-6441. Illinois Legal Aid Online explica que una declaración jurada de sucesión pequeña no se puede usar cuando la persona fallecida era dueña de bienes raíces a su propio nombre.
- Edificios desocupados. Chicago exige registrar un edificio vacío ante el Departamento de Edificios dentro de los 30 días y renovar el registro cada seis meses. El Departamento de Edificios indica una cuota de registro de $250 a $500, más alta si la ciudad ya encontró infracciones en el edificio.
- El mercado de su vecindario. El Instituto de Estudios de Vivienda de DePaul publica datos de ventas, ejecuciones hipotecarias y compradores de cada área comunitaria.
Fuentes: Tesorería del condado de Cook, fechas de pago y subasta de impuestos; Tesorería del condado de Cook, facturas del año tributario 2024 (17 de noviembre de 2025); Tesorería del condado de Cook, análisis de facturas del año tributario 2025; 35 ILCS 200/21-350; Secretaría del condado de Cook, redención de impuestos; Better Government Association, cómo funciona la subasta de impuestos; 735 ILCS 5/15-1602; 735 ILCS 5/15-1603; Tribunal de Circuito del condado de Cook, mediación de ejecuciones hipotecarias; CMAP, perfiles comunitarios (columnas de la ciudad); EPA, regla de declaración de plomo; DePaul, Chicago; DePaul, West Garfield Park; DePaul, West Englewood; DePaul, Portage Park; Secretaría del condado de Cook, cargos de transferencia; Ciudad de Chicago, impuesto de transferencia de bienes raíces; Ciudad de Chicago, certificados de pago total; Ciudad de Chicago, certificado de cumplimiento de zonificación; Departamento de Edificios de Chicago, edificios desocupados
