¿Preejecución hipotecaria en Illinois? La casa sigue siendo suya.

¿Qué es la preejecución hipotecaria en Illinois?

La preejecución hipotecaria (pre-foreclosure) es el tiempo entre su primer pago hipotecario atrasado y el día en que el prestamista presenta la demanda de ejecución. Todavía no existe un caso en el tribunal. La casa sigue siendo suya, y todavía puede venderla. Las reglas federales fijan lo que su <strong>administrador del préstamo</strong> (la compañía que cobra sus pagos) debe hacer en esta etapa. Una vez presentada la demanda, manda el proceso judicial; la <a href="/stop-foreclosure-sell-house-illinois">guía de ejecución hipotecaria en Illinois</a> cubre esa parte.

¿Qué pasa después de atrasarse en un pago de la hipoteca?

Normalmente primero llega un cargo por mora, luego una llamada y después cartas. Este es el orden para un préstamo sobre la casa donde usted vive.

• <strong>Un cargo por mora.</strong> Su pagaré fija cuántos días de atraso se permiten antes del cargo, y cuánto es el cargo. El pagaré estándar de Fannie Mae/Freddie Mac deja ambos datos en blanco para que el prestamista los llene (Formulario 3200, Sección 6(A)). Si su administrador le envía estados de cuenta mensuales, cada uno debe mostrar el cargo y la fecha en que empieza (12 C.F.R. §1026.41(d)(1)).
• <strong>Una llamada a más tardar el día 36.</strong> A más tardar el día 36, el administrador debe comunicarse con usted o intentarlo de buena fe. Cuando corresponda, debe informarle sobre opciones para evitar la ejecución (12 C.F.R. §1024.39(a)).
• <strong>Una carta a más tardar el día 45.</strong> A más tardar el día 45, el administrador debe enviarle un aviso por escrito. Describe opciones, explica cómo solicitarlas o cómo obtener más información, e indica dónde encontrar un consejero de vivienda aprobado por HUD (12 C.F.R. §1024.39(b)).
• <strong>Un aviso de incumplimiento.</strong> Antes de que el prestamista pueda exigir todo el préstamo, la hipoteca estándar de Illinois requiere un aviso por escrito. Debe darle al menos 30 días para corregir el incumplimiento (Formulario 3014, Sección 26(a)).
• <strong>La demanda, después del día 120.</strong> En la mayoría de los casos, es lo más pronto que el administrador puede presentar el caso (12 C.F.R. §1024.41(f)(1)).

Los números de sección de arriba son de los formularios estándar de 2021. Los préstamos más antiguos usan versiones anteriores, así que revise su propio pagaré e hipoteca. Los administradores pequeños (por lo general, con 5,000 préstamos o menos que también son suyos) están exentos de las reglas de la llamada y la carta y de las reglas de solicitud de abajo, pero no de la regla de los 120 días (12 C.F.R. §1024.30(b), 12 C.F.R. §1024.41(j), 12 C.F.R. §1026.41(e)(4)).

¿Cuántos pagos atrasados antes de la ejecución hipotecaria en Illinois?

En la mayoría de los casos, se acumulan al menos cuatro pagos mensuales atrasados antes de la demanda. El Reglamento X federal prohíbe la primera presentación de la ejecución hasta que el préstamo tenga más de 120 días <strong>en mora</strong> (12 C.F.R. §1024.41(f)(1)). En mora significa que un pago está vencido y sin pagar (12 C.F.R. §1024.31). Con pagos mensuales, eso es unos cuatro meses de atraso, y para entonces a menudo ya vence un quinto pago. Hay dos excepciones: una ejecución por una cláusula de venta (due-on-sale), o un administrador que se une al caso de otro acreedor con gravamen. La regla cubre un préstamo sobre su residencia principal (12 C.F.R. §1024.30(c)(2)).

¿Cuánto dura la preejecución hipotecaria en Illinois?

Al menos 120 días para un préstamo sobre la casa donde usted vive, sin una fecha fija de fin. La regla de los 120 días es un mínimo, no una cuenta regresiva. Después del día 120, el administrador decide cuándo presentar la demanda. Una solicitud de ayuda completa, enviada antes de la demanda, puede frenarla (12 C.F.R. §1024.41(f)(2)). Ninguna regla federal fija un límite máximo, así que esta etapa puede durar más.

¿Le da Illinois un período de gracia antes de que el prestamista presente la demanda?

La antigua sección de Illinois sobre el período de gracia, 735 ILCS 5/15-1502.5, ya no aplica, aunque algunas fuentes todavía la citan. El texto oficial de la ley de Illinois ahora dice "(Repealed)", es decir, derogado, y la derogación entró en vigor el 1 de julio de 2016. Las protecciones previas a la demanda de esta página vienen de las reglas federales y de los términos de su hipoteca.

¿Solicitar ayuda detiene la demanda de ejecución hipotecaria?

Una solicitud completa enviada antes de la demanda puede frenarla. <strong>Mitigación de pérdidas</strong> (loss mitigation) es el nombre que usa la industria para cualquier opción que evite la ejecución. Si su solicitud completa llega antes de la primera presentación, el administrador no puede presentar la demanda hasta que ocurra una de tres cosas (12 C.F.R. §1024.41(f)(2)):

• Le informa que usted no califica para ninguna opción, y su plazo de apelación vence o su apelación es negada.
• Usted rechaza todas las opciones que le ofrece.
• Usted deja de cumplir con una opción que aceptó.

Este es el límite federal al "doble trámite" (dual tracking), es decir, avanzar con la ejecución mientras se revisa su solicitud. Dentro de 5 días hábiles, el administrador debe confirmarle por escrito si su solicitud está completa e indicar lo que falte (12 C.F.R. §1024.41(b)(2)(i)(B)). Debe decidir dentro de los 30 días de recibir una solicitud completa (12 C.F.R. §1024.41(c)(1)). Si niega una modificación del préstamo, usted puede apelar dentro de 14 días (12 C.F.R. §1024.41(h)). Estas protecciones cubren una sola solicitud completa, a menos que usted se haya puesto al día entre una y otra (12 C.F.R. §1024.41(i)).

¿Qué opciones tiene cuando se atrasa?

Hay seis opciones principales además de una venta normal. Las primeras cuatro le permiten quedarse en la casa. Las últimas dos le permiten irse sin una ejecución.

1. <strong>Restablecer el préstamo.</strong> Pague todo lo atrasado, más cargos y costos, en un solo pago. La hipoteca estándar de Illinois le da este derecho si cumple sus condiciones (Formulario 3014, Sección 20).
2. <strong>Plan de pagos.</strong> Pague lo atrasado durante un plazo fijo, para ponerse al día (12 C.F.R. §1024.41(c)(2)(iii), comentario oficial).
3. <strong>Indulgencia (forbearance).</strong> Sus pagos se pausan o se reducen por un tiempo limitado. No se perdonan; usted los paga después (CFPB).
4. <strong>Modificación del préstamo.</strong> Cambian los términos del préstamo. Los pagos atrasados a menudo se suman al saldo, y el pago mensual puede bajar (CFPB).
5. <strong>Venta corta (short sale).</strong> Usted vende por menos de lo que debe, con la aprobación del administrador y del dueño del préstamo (CFPB).
6. <strong>Escritura en lugar de ejecución (deed in lieu).</strong> Usted le traspasa la casa al prestamista y se muda. En Illinois, una vez que el prestamista acepta la escritura, usted ya no es personalmente responsable por la deuda (735 ILCS 5/15-1401). La excepción es un acuerdo aparte, firmado al mismo tiempo, que diga que usted sigue siendo responsable.

Una venta corta y una escritura en lugar de ejecución empiezan con una solicitud completa de mitigación de pérdidas a su administrador (CFPB).

¿Puede vender su casa en preejecución hipotecaria en Illinois?

Sí. No necesita la aprobación de su administrador para vender, siempre que el precio pague el préstamo por completo (CFPB). Al cierre, la compañía de títulos paga el préstamo con el dinero de la venta, y usted se queda con lo que sobre después de los costos. Pídale al administrador por escrito un estado de liquidación; debe enviarlo dentro de 7 días hábiles (12 C.F.R. §1026.36(c)(3)). La CFPB dice que vender suele ser mejor para su dinero y su crédito que una ejecución, una venta corta o una escritura en lugar de ejecución. Si debe más de lo que podría obtener por la casa, necesitaría la aprobación del administrador para una venta corta, o dinero para cubrir la diferencia.

¿Dónde puede conseguir ayuda gratis?

Un consejero de vivienda aprobado por HUD le ayuda a bajo costo o sin costo. Los consejeros pueden armar un plan con usted y ayudarle a tratar con su compañía hipotecaria (CFPB). La carta del día 45 de su administrador debe indicarle la lista oficial de consejeros y el número gratuito de HUD (12 C.F.R. §1024.39(b)(2)(v)). Puede buscar uno en <a href="https://www.hud.gov/findacounselor">hud.gov/findacounselor</a>. Para asesoría legal, hable con un abogado o con una oficina de asistencia legal gratuita.

¿Qué debe hacer primero?

Empiece por averiguar exactamente cuánto debe y para cuándo.

1. <strong>Abra cada carta.</strong> Anote la fecha de cada pago atrasado y cualquier plazo que vea.
2. <strong>Llame a un consejero aprobado por HUD.</strong> Es gratis o de bajo costo, y los consejeros saben cómo trabajan los administradores.
3. <strong>Consiga las dos cifras clave.</strong> Cuando tenga más de 45 días de atraso, su estado de cuenta, si lo recibe, debe mostrar el total necesario para ponerse al día (12 C.F.R. §1026.41(d)(8)). El estado de liquidación muestra lo que una venta debe cubrir.
4. <strong>Decida: quedarse o vender.</strong> Para quedarse con la casa, envíe una solicitud completa antes del día 120 si puede. Para vender, consiga un precio mientras todavía tiene patrimonio.
5. <strong>Guarde copias.</strong> Guarde cada carta, formulario y confirmación que le envíe el administrador.

La preejecución hipotecaria es la etapa con más opciones todavía abiertas. Díganos el saldo de su préstamo, si lo sabe, y en qué condado está la casa, en el <a href="#heroSection">formulario de oferta de arriba</a>. Si la casa encaja, podría recibir una oferta en efectivo para compararla con sus otras opciones. Sin presión, sin compromiso.