Fair Home Cash Venda una casa con inquilinos en Chicago. El contrato sigue vigente.

¿Se puede vender una casa con inquilinos en Chicago?

<strong>Sí. Puede vender una propiedad de renta con los inquilinos viviendo en ella, y el comprador pasa a ser el arrendador de sus inquilinos con el mismo contrato.</strong> Tiene tres caminos: vender con los inquilinos adentro, esperar a que termine el contrato y dar el aviso correcto, o acordar por escrito con el inquilino una fecha de mudanza.

¿El contrato de arrendamiento termina cuando se vende la casa?

<strong>Por lo general, no. El contrato sigue igual y solo cambia el arrendador.</strong> El comprador puede cobrar la renta y hacer cumplir el contrato igual que usted. La excepción es un contrato que dice que puede terminar con una venta, así que lea cada contrato antes de hacer planes basados en una mudanza.

¿Qué pasa con los depósitos de garantía?

<strong>Pasan al comprador en el cierre, con los intereses que se deban.</strong> Según la ley de Illinois, el comprador se hace responsable de ellos, pero usted también sigue siendo responsable, así que el inquilino puede reclamarle a cualquiera de los dos. En la mayoría de las rentas de Chicago, el comprador también debe avisar por escrito a cada inquilino dentro de 14 días que ahora tiene el depósito, y un error puede costar el doble del depósito más intereses. Esas reglas de depósitos de Chicago no se aplican a un edificio de seis unidades o menos donde vive el dueño.

¿Cuánto aviso recibe un inquilino de Chicago para mudarse?

<strong>Depende de cuánto tiempo lleva viviendo ahí.</strong>

• Menos de 6 meses: 30 días.
• De 6 meses a 3 años: 60 días.
• Más de 3 años: 120 días.

Esto se aplica a toda renta en Chicago, incluidos los edificios de dos unidades donde vive el dueño, ya sea que termine un arrendamiento de mes a mes o que no renueve un contrato. Aunque un contrato tenga fecha de terminación, en todo el condado de Cook tiene que avisar por escrito que no lo va a renovar. En los suburbios del condado de Cook el aviso por lo general es de 60 días, y algunos pueblos, como Evanston y Oak Park, tienen sus propias reglas.

¿Se puede mostrar la casa mientras viven los inquilinos?

<strong>Sí, con al menos dos días de aviso.</strong> Un inquilino no puede negarse sin razón a que se le muestre la unidad a un comprador, pero el acceso no se puede usar para acosarlo. Una venta a un solo comprador en efectivo normalmente necesita una sola visita.

¿Se le puede pagar a un inquilino para que se mude antes?

<strong>Sí, si el inquilino está de acuerdo y queda por escrito.</strong> A esto se le suele llamar dinero por llaves, y el inquilino puede decir que no. Un acuerdo de mudanza firmado debe incluir:

• la fecha de mudanza y cómo se devuelven las llaves,
• qué pasa con lo que se deje en la unidad,
• cómo y cuándo se devuelve el depósito de garantía, y
• cuánto paga usted y cuándo.

Si el inquilino no cumple el acuerdo firmado, usted puede entregarle un aviso de desalojo por escrito. En los dos distritos de Chicago que se explican abajo, no les pida a los inquilinos que renuncien a su derecho a comprar durante el periodo de aviso, y busque asesoría antes de cualquier pago relacionado con eso. La ciudad dice que eso puede violar las reglas.

¿Y si el inquilino deja de pagar la renta?

<strong>Necesita un caso en la corte. Cambiar las cerraduras o cortar los servicios es ilegal.</strong> En Chicago se empieza con un aviso escrito de 5 días, y en la mayoría de las rentas un inquilino que paga toda la renta atrasada y lo que usted pagó para presentar el caso antes de que el juez decida puede quedarse, una sola vez. Solo el alguacil puede llevar a cabo un desalojo. Dejar fuera ilegalmente a un inquilino (lockout) en Chicago cuesta de $200 a $500 por cada día que dure.

¿Y si el inquilino usa un vale de vivienda (Housing Choice Voucher)?

<strong>La agencia de vivienda tiene que aprobar el cambio al nuevo dueño, y el comprador tiene que aceptar el contrato del vale.</strong> Durante el primer plazo del contrato, una venta por sí sola no es razón para terminar el arrendamiento. Después del primer plazo del contrato, sí puede serlo. Como cualquier inquilino, un inquilino con vale solo puede ser desalojado por medio de la corte.

¿Los inquilinos tienen derecho a comprar el edificio primero?

<strong>En dos partes de Chicago, sí.</strong> El Distrito 606 en el Northwest Side abarca partes de Avondale, Hermosa, Humboldt Park, Logan Square y West Town, y se aplica desde el 1 de marzo de 2025. Un segundo distrito alrededor de Jackson Park, en el South Side, empezó el 6 de abril de 2026. Las reglas del 606 también cubren una sola casa o condominio rentado, y los edificios donde vive el dueño, y las de Jackson Park son parecidas. Revise los mapas de la ciudad antes de vender. En el Distrito 606:

• <strong>Primero va el aviso.</strong> Tiene que avisar a los inquilinos y a la ciudad al menos 30 días antes de ofrecer el edificio en venta (60 días si tiene 5 unidades o más). Ofrecerlo en privado o directamente a un comprador en efectivo también cuenta.
• <strong>Los inquilinos pueden igualar a su comprador.</strong> Después de firmar con un comprador, los inquilinos tienen la oportunidad de igualar el trato, y usted no puede cerrar hasta que renuncien o se les acabe el plazo. En un edificio de una o dos unidades, eso puede tomar hasta cerca del día 75.
• <strong>Los inquilinos que no compran pueden quedarse.</strong> El nuevo dueño tiene que dejarlos quedarse al menos 6 meses después de la venta o hasta que termine su contrato, lo que sea más largo.

Algunas transferencias están exentas, como las ventas a familiares y las ejecuciones hipotecarias.

¿Qué documentos necesita el comprador cuando la casa tiene inquilinos?

<strong>Los contratos, una lista de rentas y los registros de los depósitos.</strong> Prepárese para entregar:

1. Cada contrato, con sus renovaciones y acuerdos adicionales.
2. Una lista de rentas con cada unidad, su renta y la fecha en que termina su contrato.
3. El depósito que tiene de cada inquilino y los intereses que se deban.
4. Cualquier aviso que haya entregado y cualquier caso de desalojo abierto.

¿Cómo funciona una venta en efectivo con inquilinos adentro?

<strong>Como cualquier venta en efectivo, más los contratos y los depósitos.</strong> Díganos las unidades, las rentas y las fechas de los contratos, y si el edificio encaja, Fair Home Cash puede hacer una oferta en efectivo por escrito con los inquilinos adentro, para que no tenga que desocupar el edificio. Una compañía de títulos cierra la venta y nos acredita los depósitos, y nosotros les enviamos a los inquilinos el aviso de la transferencia. El cierre a menudo toma unos 7 a 28 días una vez que el título está limpio (un estimado, no una promesa), más en los dos distritos con derecho a comprar. Una oferta en efectivo suele ser más baja que lo que podría pedir un edificio vacío y arreglado, así que compare las dos opciones.

Esta página es información general, no asesoría legal. Hable con un abogado de bienes raíces de Illinois antes de entregar un aviso o firmar un contrato sobre un arrendamiento específico. La guía más larga sobre <a href="/selling-a-house-with-tenants">vender una casa con inquilinos</a> cubre más situaciones (en inglés), y la <a href="/faq-can-i-sell-a-rental-with-tenants-in-it">respuesta corta</a> es la versión de un minuto (en inglés). Si la hipoteca está atrasada, vea la <a href="/stop-foreclosure-sell-house-illinois">guía de ejecución hipotecaria en Illinois</a>. Díganos las unidades y las fechas de los contratos en el <a href="#heroSection">formulario de arriba</a>, para que la oferta se ajuste a los arrendamientos que realmente tiene.

Fuentes: 735 ILCS 5/9-215 (el comprador asume el contrato); 765 ILCS 710/1.1 y 765 ILCS 715/1 (depósitos); 735 ILCS 5/9-207 y 9-209 (avisos fuera de Chicago, cobro de renta); Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos Residenciales de Chicago y el resumen de la ciudad de 2023 (depósitos, el aviso de 30/60/120 días, visitas, cierres ilegales, exclusiones); capítulos 5-10 y 5-11 del Código Municipal de Chicago y las reglas y formularios del Departamento de Vivienda (los distritos con derecho a comprar); formulario HUD 52641 (contratos de vales); Illinois Legal Aid Online (contratos después de una venta, avisos en el condado de Cook, acuerdos de mudanza).