¿Se puede vender una casa en Chicago con violaciones al código?
Sí. Puede venderla tal como está, con las violaciones todavía abiertas. Lo que una venta no hace es borrarlas: el código de edificación de Chicago mantiene al propietario responsable de cualquier violación que existió mientras fue dueño de la propiedad, incluso después de vender (Código Municipal de Chicago 14A-3-301.2). Así que las opciones reales son corregir las violaciones y después vender, vender a un comprador que tome la casa tal como está y calcule las reparaciones en su precio, o resolver un caso abierto antes del cierre.
¿Sigo siendo responsable después de la venta?
Por su tiempo como propietario, sí. El código hace responsable al propietario de las violaciones que existieron “en o durante cualquier momento en que dicha persona es o fue la persona propietaria” del edificio (14A-3-301.2). Las multas impagas del Departamento de Audiencias Administrativas son una deuda con la Ciudad, y una vez registradas se convierten en un gravamen sobre los bienes raíces de la persona declarada responsable (Código Municipal de Chicago 2-14-103). Bajo la ley estatal, la Ciudad también puede cobrarle al propietario anterior los costos de demolición o reparación si la propiedad cambió de manos durante el plazo de aviso de 15 días (65 ILCS 5/11-31-1).
¿Tengo que informarle al comprador sobre las violaciones?
Para la mayoría de las casas, sí. El formulario de la Ley de Divulgación de Propiedad Residencial de Illinois pregunta si usted ha “recibido aviso de violación de leyes o reglamentos locales, estatales o federales relacionados con esta propiedad, cuya violación no ha sido corregida” (765 ILCS 77/35, punto 23). Usted le entrega ese informe al comprador antes de que se firme el contrato (765 ILCS 77/20). La Ley cubre viviendas de una a cuatro unidades, condominios y cooperativas (765 ILCS 77/5), y exime algunas transferencias, incluidas las ventas ordenadas por un tribunal, las escrituras de ejecución hipotecaria, las ventas de sucesiones y fideicomisos por un fiduciario, y las transferencias entre copropietarios (765 ILCS 77/15). El formulario mismo dice que no limita una venta “en condición TAL COMO ESTÁ”, así que puede vender tal como está y aun así tiene que llenarlo.
¿Cómo hace cumplir Chicago las violaciones al código de edificación?
El Departamento de Edificios usa tres vías. Un <strong>aviso 20</strong> es una advertencia, un <strong>aviso 50</strong> envía el caso al Departamento de Audiencias Administrativas, y un <strong>aviso 80</strong> envía las condiciones peligrosas o riesgosas al Tribunal de Circuito (Ciudad de Chicago, Building Code Violation Enforcement). Los casos del Tribunal de Circuito se ven en la Sección de Vivienda del Primer Distrito Municipal en el Daley Center. La mayoría de las violaciones al código de edificación tienen una multa de <strong>$500 a $1,000</strong>, algunas tienen más, y cada día que una violación continúa puede contar como una infracción separada (14A-3-302.1, 14A-12-1203). Cuando la Ciudad paga para reparar o demoler un edificio peligroso, ese costo puede convertirse en un gravamen que se coloca por delante de la hipoteca, solo detrás de los impuestos (14A-3-313.5.2).
¿Y la factura del agua y las estampillas de transferencia?
Toda venta en Chicago necesita un Certificado de Pago Total (Full Payment Certificate) de agua y alcantarillado. Sin él, no puede obtener las estampillas del impuesto de transferencia de la Ciudad necesarias para registrar la escritura, y si no se obtiene el certificado, el comprador y el vendedor son responsables solidariamente de los cargos impagos de agua y alcantarillado (Departamento de Finanzas de la Ciudad de Chicago). Las violaciones abiertas no cambian ese paso, pero un saldo viejo de agua suele ser parte de la misma limpieza.
La casa está vacante. ¿Eso cambia algo?
Sí. Un edificio vacante en Chicago tiene que registrarse ante la Ciudad dentro de los 30 días después de quedar vacante, o dentro de los 30 días después de que un nuevo dueño tome el título, lo que ocurra más tarde. Un edificio residencial vacante también necesita un seguro de responsabilidad civil de al menos <strong>$300,000</strong> (Código Municipal de Chicago 13-12-125).
Las cuentas claras de vender con violaciones
Arreglar todo primero significa pagar contratistas y permisos por adelantado, programar inspecciones y cargar con impuestos y seguro mientras avanza la obra. Si el caso ya está en Audiencias Administrativas o en el tribunal de vivienda, las multas pueden seguir sumándose por día mientras espera.
Un comprador en efectivo que calcula las reparaciones en su precio puede comprar la casa tal como está. Usted igual llena el formulario de divulgación si su venta está cubierta, y sigue siendo responsable por su tiempo como propietario, así que infórmele al comprador de cada aviso y número de caso desde el principio.
Díganos qué aviso recibió (20, 50 u 80), o el número de caso si lo hay, y si la casa está vacante, para que, si la casa encaja, cualquier oferta refleje la casa que realmente tiene. Sin presión, sin compromiso.
