Fair Home Cash ¿Un gravamen sobre su casa en Illinois? Normalmente se paga al cierre.

¿Se puede vender una casa con un gravamen en Illinois?

Sí. Un gravamen no detiene la venta; tiene que pagarse o liberarse antes de que el comprador reciba un <strong>título limpio</strong>, y en la mayoría de las ventas eso ocurre en la mesa de cierre, con el producto de la venta. La compañía de títulos pide la liquidación de cada gravamen, la paga con el dinero de la compra y registra la liberación en el condado. La venta solo se complica cuando los gravámenes suman más de lo que se puede obtener por la casa.

¿Qué es un gravamen y quién lo libera al cierre?

Un gravamen es un reclamo de un acreedor registrado contra la propiedad misma, no solo contra usted, y ningún comprador ni prestamista cierra hasta que cada gravamen esté pagado, liberado o cubierto por el seguro de título. La <strong>compañía de títulos</strong> se encarga de limpiarlos. Hace una búsqueda de título, enumera cada gravamen registrado en el compromiso de título, solicita a cada acreedor una <strong>carta de liquidación</strong> con el monto exacto adeudado hasta la fecha de cierre y, al cerrar, paga cada uno con el producto de la venta. Cada acreedor firma entonces una <strong>liberación</strong>, que la compañía de títulos registra ante el registrador del condado (en el condado de Cook, la División de Registros del Secretario del Condado).

¿Qué gravámenes aparecen en las casas de Illinois?

Estos son cuatro gravámenes que puede encontrar en una búsqueda de título en Illinois, cada uno con su propia regla sobre cómo se adhiere y cuánto dura.

<strong>Gravamen por impuestos a la propiedad.</strong> Los impuestos a la propiedad sin pagar, con penalidades, intereses y costos, son un gravamen prioritario y de primer rango sobre la propiedad, por delante de la hipoteca y de cualquier otro reclamo (35 ILCS 200/21-75), así que se pagan primero al cierre. Si los impuestos se vendieron en una venta de impuestos, la liquidación es el monto de redención; la <a href="/sell-house-with-back-taxes-illinois">guía de impuestos atrasados</a> cubre ese camino.

<strong>Hipoteca.</strong> El préstamo sobre la casa también es un gravamen, el que todo cierre ordinario paga con el producto de la venta.

<strong>Gravamen por sentencia judicial.</strong> Una sentencia judicial se convierte en gravamen sobre sus bienes raíces solo cuando el acreedor registra una transcripción, copia certificada o memorándum de la sentencia ante el registrador del condado donde está la casa (735 ILCS 5/12-101). El gravamen dura como máximo 7 años desde que se dicta, a menos que la sentencia se reviva y se registre un nuevo memorándum, y a partir del 1 de enero de 2027, una sentencia por deuda médica impaga no podrá convertirse en gravamen sobre la residencia principal del paciente.

<strong>Gravamen de contratista (mechanics lien).</strong> Un contratista o proveedor al que no le pagaron puede registrar un reclamo de gravamen. Para hacerlo valer contra un comprador o prestamista posterior, el reclamo debe registrarse, o presentarse una demanda, dentro de los 4 meses siguientes a la terminación de la obra (770 ILCS 60/7), y la demanda debe presentarse dentro de los 2 años siguientes a la terminación (770 ILCS 60/9). Un reclamo fuera de esos plazos a menudo puede liberarse.

¿Y los gravámenes fiscales, de asociaciones, de manutención infantil y municipales?

Varios otros gravámenes son menos comunes, y la mayoría se adhieren sin que nadie lo demande.

<strong>Gravamen fiscal federal.</strong> Cuando usted debe impuestos federales después de la notificación y el requerimiento de pago, el IRS tiene un gravamen sobre todos sus bienes (26 U.S.C. §6321). Surge cuando se determina el impuesto y dura hasta que la deuda se paga o el IRS ya no puede cobrarla legalmente (26 U.S.C. §6322), normalmente 10 años después de la determinación (26 U.S.C. §6502). El gravamen se paga con el producto de la venta, o el IRS libera la casa del gravamen conforme a 26 U.S.C. §6325(b).

<strong>Gravamen fiscal del estado de Illinois.</strong> El impuesto sobre la renta de Illinois sin pagar se convierte en gravamen sobre todos sus bienes una vez determinado (35 ILCS 5/1101). El Departamento de Ingresos perfecciona los gravámenes fiscales estatales presentándolos en el Registro Estatal de Gravámenes Fiscales, que es público, donde el gravamen se adhiere a sus bienes raíces en los condados indicados en el aviso y dura 20 años a menos que se libere (35 ILCS 750/1-20 y 1-25).

<strong>Cuotas de condominio y de asociación de propietarios.</strong> En un condominio, las cuotas impagas más intereses, cargos por mora, honorarios de abogado y costos de cobranza son un gravamen sobre la unidad, por delante de todo excepto los impuestos y los gravámenes registrados antes (765 ILCS 605/9(g)), y la junta puede registrar un aviso y ejecutarlo como una hipoteca (765 ILCS 605/9(h)). En una casa adosada o una asociación de propietarios bajo la Ley de Asociaciones de Comunidades de Interés Común (765 ILCS 160), el derecho de gravamen viene de la declaración registrada y no de la Ley.

<strong>Manutención infantil.</strong> Cada cuota vencida de manutención ordenada por el tribunal es una sentencia, y surge un gravamen por ministerio de la ley contra los bienes muebles e inmuebles del obligado (750 ILCS 5/505(d)). No es exigible contra la casa hasta que se registre un memorándum del gravamen en ese condado (735 ILCS 5/12-101).

<strong>Gravámenes municipales.</strong> Una ciudad o villa puede convertir los cargos de agua y alcantarillado en mora en un gravamen sobre la propiedad una vez que ha enviado al propietario los avisos de mora requeridos; no tiene prioridad sobre ningún comprador, prestamista o acreedor cuyos derechos surgieron antes de que registre un aviso de gravamen (65 ILCS 5/11-139-8). El costo de una demolición, reparación o tapiado ordenado por el municipio también es un gravamen, superior a todo excepto los impuestos, si el aviso de gravamen se registra dentro de los 180 días siguientes a la obra (65 ILCS 5/11-31-1).

<strong>Recuperación patrimonial de Medicaid.</strong> Si el propietario falleció después de recibir cuidado a largo plazo de Medicaid, o asistencia médica a los 55 años o más, el Estado puede presentar un reclamo contra el patrimonio por lo que pagó (305 ILCS 5/5-13). Es un reclamo contra el patrimonio después de la muerte, no un gravamen sobre la casa de un dueño en vida. La recuperación espera mientras viva un cónyuge sobreviviente o un hijo menor de 21 años o con discapacidad.

¿Cuánto cuesta liberar un gravamen cuando usted vende?

El costo es la liquidación: la deuda original más los intereses, penalidades, tarifas y costos que el gravamen conlleve, calculados hasta la fecha de cierre. La carta de liquidación es la única cifra que cuenta, no el monto de la sentencia original. La oferta de un comprador en efectivo es un precio por la casa; los gravámenes se descuentan de ese precio al cierre, así que lo que usted se lleva es el precio menos cada liquidación, y menos los costos de cierre ordinarios si usted los paga (Fair Home Cash paga los costos de cierre del vendedor y el impuesto de transferencia).

¿Qué pasa si los gravámenes suman más de lo que vale la casa?

Entonces la venta necesita la cooperación de los acreedores. Un acreedor a menudo prefiere una liquidación reducida ahora a esperar, así que un acreedor por sentencia, un contratista o una asociación puede aceptar menos del valor nominal a cambio de una liberación al cierre. Si la hipoteca por sí sola supera el precio, eso es una venta corta (short sale), que necesita la aprobación escrita del prestamista. Un gravamen fiscal federal tiene su propia salida: el IRS puede liberar la casa cuando se le paga el valor de su interés, cuando ese interés no tiene valor porque las deudas de mayor rango superan el precio, o cuando el producto de la venta se deposita en custodia para el IRS (26 U.S.C. §6325(b)). La solicitud es el Formulario 14135, y el IRS la pide al menos 45 días antes del cierre (Publicación 783 del IRS).

¿Tiene que divulgar un gravamen cuando vende en Illinois?

No en el formulario de divulgación. La Ley de Divulgación de Propiedad Residencial de Illinois exige que el vendedor complete y entregue el informe legal antes de firmar el contrato (765 ILCS 77/20), y ese informe cubre defectos materiales en la condición física de la casa, como problemas de inundaciones, techo y cimientos (765 ILCS 77/35). No pregunta por gravámenes. Sin embargo, un gravamen no se queda escondido: aparece en el compromiso de título, y su contrato le exigirá entregar un título limpio. Dígaselo al comprador desde el principio; una liquidación sorpresa descubierta tarde retrasa la venta.

¿Cómo se vende una casa con un gravamen en Illinois, paso a paso?

Empiece con la búsqueda de título, no con el anuncio.

1. <strong>Pida una búsqueda de título temprano.</strong> Una compañía de títulos o un abogado de bienes raíces puede obtenerla antes de que usted firme algo; enumera cada gravamen registrado y su titular.
2. <strong>Solicite cartas de liquidación.</strong> Pida a cada acreedor una liquidación por escrito válida hasta su fecha de cierre prevista.
3. <strong>Verifique qué sigue siendo exigible.</strong> Una sentencia con más de 7 años sin revivir, o un gravamen de contratista fuera de sus plazos de 4 meses y 2 años, puede liberarse sin pago, aunque la deuda en sí puede seguir debiéndose.
4. <strong>Lleve las cifras al comprador.</strong> Con las liquidaciones en mano, la oferta, el precio y lo que usted recibe neto son números reales en vez de suposiciones.
5. <strong>Cierre con una compañía de títulos.</strong> La compañía desembolsa cada liquidación del producto de la venta, obtiene las liberaciones y las registra para que el siguiente dueño reciba un título limpio.

Un gravamen es un problema de matemáticas, no un muro. Si el gravamen es por impuestos a la propiedad, la <a href="/sell-house-with-back-taxes-illinois">guía de impuestos atrasados</a> cubre la venta de impuestos y el plazo de redención; si la hipoteca también está atrasada, la <a href="/stop-foreclosure-sell-house-illinois">guía de ejecución hipotecaria en Illinois</a> tiene esa cronología; y la <a href="/faq-can-i-sell-a-house-with-a-lien-on-it">respuesta corta sobre vender con un gravamen</a> es la versión de un minuto. Díganos qué gravámenes aparecen sobre la casa y cuánto suman en el <a href="#heroSection">formulario de oferta de arriba</a>, para que las cuentas de la liquidación empiecen desde la cifra correcta. Sin presión, sin compromiso.