Illinois es un estado difícil para atrasarse
La respuesta directa: Illinois es uno de los lugares más difíciles del país para estar atrasado con una casa. Los impuestos a la propiedad son los segundos más altos de la nación, la ejecución hipotecaria (foreclosure) avanza lentamente por los tribunales y los condados venden las facturas de impuestos sin pagar a inversionistas que con el tiempo pueden quedarse con la casa. Como el proceso de impuestos corre por separado de la hipoteca, un propietario en Rockford, Joliet, Aurora o cualquier parte de Chicago puede estar bastante avanzado en él antes de que una carta lo deje claro. La única ventaja es que el proceso judicial lento le da tiempo. Les va mejor a quienes actúan temprano. Aun después de que se presente la demanda, usted puede vender la casa hasta que termine el período de redención.
Cómo es realmente una ejecución hipotecaria aquí
Su prestamista no puede simplemente quitarle la casa. En Illinois tiene que demandarlo y obtener la aprobación de un juez, y todo eso suele tomar de un año a un año y medio desde que presenta la demanda. Parece un respiro. Más o menos. Los honorarios legales y los intereses se siguen acumulando todo ese tiempo, y salen de su patrimonio (equity). Antes de la venta hay un período de redención, que dura hasta lo que ocurra más tarde entre siete meses después de que lo notifiquen o tres meses después de la sentencia, en el que técnicamente puede pagar todo y conservar la casa; pero, para ser francos, el pago total está fuera del alcance de quien ya está atrasado con los pagos. Tiene más poder de negociación antes de que se presente el caso, pero puede vender hasta que termine el período de redención. Es entonces cuando todavía puede vender en sus términos y quedarse con algo.
La venta de impuestos es la que toma a la gente por sorpresa
Esta es la que sorprende a todos. Si no paga sus impuestos a la propiedad en Illinois, el condado no solo agrega recargos. Vende su deuda a inversionistas externos en una venta anual de impuestos (tax sale). En una casa típica de $250,000 aquí, los impuestos rondan los $390 al mes, así que atrasarse no toma mucho. Si no les paga a esos inversionistas a tiempo, pueden pedirle al tribunal que subaste la propiedad, y es posible que usted solo recupere lo que quede después de pagar los impuestos y los cargos. Eso es totalmente aparte de su hipoteca. Puede estar al día con su banco y aun así perder la casa ante un comprador de impuestos. Como nada de esto viene de su prestamista, es posible que los papeles de la escritura fiscal sean la primera señal inconfundible de que el reloj ya estaba corriendo.
Por qué una venta en efectivo funciona en este estado
Si llama a un agente, le dirá que arregle la casa y la ponga en venta. Es razonable, si tiene el dinero y buena parte de un año. Si ya está atrasado, normalmente no tiene ninguna de las dos cosas. Una venta en efectivo se salta las reparaciones, el ir y venir de la inspección y el comprador cuyo préstamo se cae a las tres semanas. Los cierres en Illinois son sencillos (la ley no exige un abogado, aunque la mayoría de los vendedores del área de Chicago usan uno para revisar, y Chicago suma sus propios impuestos de transferencia, que pueden llegar a unos miles de dólares). Con una venta en efectivo, el cierre a menudo puede tomar de 7 a 28 días una vez que el título esté en orden. Y cada mes que pasa en el sistema judicial le cuesta dinero, así que aquí la rapidez vale dinero real.
